哈囉我是南部仲,本篇文章將為你介紹眾多客戶初期開始找尋不動產標的時,最常會跟房仲人員問的問題之一,那就是該如何評估自備款,以及申請貸款成數究竟能到幾成?本篇文會詳細闡述買標的過程中的費用產生及影響因素等,方便做出更好的評估唷!文長閱讀約8-10分鐘。

 

《自備款與貸款成數》

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雖說實務上也遇過完全不需貸款的現金大戶,但屬非常少數。在不動產市場常見的買賣中,買方普遍希望自備款少且貸款成數高,主要就兩種情形:

1️⃣ 財力有限,各階段投入的金額抓得很緊

2️⃣ 無限制,但因經商/理財/觀念考量留現金

 

《簽約後的現金變數》

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代書簽約時,通常會現場與買方確認申辦的貸款成數,可要求代書先送「理想成數」,但最高通常就8成。等流程跑到銀行核貸時,若銀行同意8成放款就相安無事,但若最終貸款成數不足,買方依舊要以「現金補足」才可完成整個買賣流程。

對情形1️⃣買方影響較大,倘若實際核貸時與原先預期少5%,即使500萬(5%)標的也需多拿25萬現金。除非屋主簽約時有同意貸款不足N成即買賣無效,否則買方會面臨要短期湊足現金,否則面臨流程卡關或解約的狀況,因此事前評估就特別重要。

 

《自備款評估》

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頭期款:本款項是依照「貸款成數」而定。針對透天或新大樓等,建議至少2-2.5成,而屋齡較舊的公寓、樓中樓或套房等,則建議至少3-3.5成(僅建議,最終依銀行判定為準)。

☑️ 服務費:若是透過房仲進行購買,通常支付2%仲介服務費,隨各筆不動產買賣與經紀業方還有屋主方的談判情形而定。

衍生費用:容易被買方忽略的費用為代書費、契稅、印花稅、登記規費、保險、銀行開戶、天然瓦斯外管線等費用,依複雜度不等。可請房仲幫忙評估,或簽約時與代書做好確認。

☑️ 額外雜支:房屋過戶後,是否需搬家費用、添購新傢俱或裝潢整修,屋況上是否需全屋清潔、油漆粉刷、壁癌處理、滲漏水處理、水電管線更新等,皆依標的狀況而定。(未來寫篇文章針對此區各項目做介紹)

⭐ 針對預售屋:各建商及建案會有不同的付款方式,有僅需開頭訂金及完工款的,也有建築期間分期收款項的,請以現場代銷/建商資訊為準。

 

《貸款成數評估》

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標的條件:標的物的所在地區、房屋類型、坪數及車位、屋齡及屋況、建商或社區條件等都有機會納入評估。主要用於鑑價,實務上還是依「買方條件」較容易影響核貸成數。

☑️ 買方條件:會依照買方提供的財力證明,如現金總數、理財投資、每月收入、工作是否固定、職業性質等做評估。若買方尚有其他貸款,如房貸、信用貸、車貸或學貸等,亦會影響。

注意:通常銀行鑑價的標準相比市價會低些,並非成交價多少,就依照數字去做貸款評估。舉個極端點的例子,假設成交價超乎行情為1200,銀行根據綜合條件鑑價僅1000萬,即使貸款到8成,1000*0.8/1200=66%,仍又很大的金額差距。

每月房貸試算:多利用房貸計算器,金額如之前文章提到(延伸閱讀:初次買房前必看攻略),建議以家庭收入組成的1/3為基準,若月繳貸款>家庭收入的1/3則屬風險型,端看買方評估。

⚠️ 特殊情形:坊間常聽聞「超貸」,很多都是「建商名義」貸款或申請銀行「信用貸款」,不僅利息較高且還款期限短,會面臨初期一次還兩筆貸款情況。而申報不實的實價登錄就更不符規定,不僅面臨法規開罰,還可能構成有期徒刑。

 

《回推不動產標的》

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若已準備好款項及算好每個月足以償還的貸款額度,亦可從這個角度去反推,找尋市場上接近自己預算規劃內的物件。若想抓比較精準的數字,也能使用房價計算器,算接近市價及評估還款能力。

 

以上,就是今日針對自備款與貸款成數的介紹,若實際買房時有遇到資金上的瓶頸,不如先靜下心來好好的細算一下,會對於要買的標的或是該存的錢有更明確方向。最重要的是,能夠避免自己花費時間與心力在絲毫不符的物件上,畢竟時間也是寶貴的資產呢✨

 

《關於臺南房仲|廖文碩》

.Monash University – Bachelor of Business

.不動產經紀人證照

.不動產經紀營業員證照

.租賃住宅管理人員證照

.希望在30歲前順利考取地政士&估價師

 

我是南部仲,在資訊爆炸時代下,透過資訊設計及影片介紹,讓與生活息息相關的不動產資訊更加輕易被理解。目標讓大眾更加瞭解不動產。如有銷售房屋或土地的需求,歡迎來信與我聯繫討論。如有不動產相關的疑問,歡迎追蹤我的內容,耐心等我更新後續內容唷!

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